Whether you have a mountain cabin, beach bungalow, ski slope condo, or beautiful home anywhere in the country, you've probably heard more than one visitor exclaim: "Wow! This place is gorgeous! If you ever decide to sell, please let me know." Ya sea que tenga una cabaña en la montaña, un bungalow en la playa, un condominio en una pista de esquí o una hermosa casa en cualquier parte del país, probablemente haya escuchado a más de un visitante exclamar: "¡Guau! ¡Este lugar es hermoso! Si alguna vez decide vender , déjelo yo sé."
Bueno, ese día ha llegado. Y resulta que su amigo se toma en serio la compra de su casa. Ahora puedes saltarte la parte en la que pones en escena, muestras y comercializas la casa, lo que te da ganas de hacer un pequeño baile feliz. Como sabe cualquiera que haya vendido una casa antes, los pasos habituales para encontrar un comprador pueden ser una gran molestia.
Además, un arreglo entre amigos tiene sus beneficios. Si tiene un vínculo emocional con la propiedad o le encanta estar allí, es probable que aún pueda visitarla. Decir adiós se vuelve más como un "hasta luego".
Al mismo tiempo, hay desafíos innatos y aspectos financieros que sopesar. No querrás enfrentar arrepentimientos más adelante sobre cuánto vendiste la casa o cómo se cerró el trato.
Con estas posibles dificultades en mente, siga estos 11 consejos sobre cómo vender una casa a un amigo si es algo que está considerando.
Edward Kaminsky Agente inmobiliario
Edward Kaminsky Agente inmobiliario en The Kaminsky Real Estate Group Actualmente acepta nuevos clientes
– Años de experiencia 35 – Transacciones 1086 – Punto de precio promedio $2 millones – Viviendas unifamiliares 743
Hacer: Considere contratar a un agente de bienes raíces
La contratación de un agente inmobiliario no es obligatoria cuando vendes una casa a un amigo. Pero es el momento en que su amigo le pregunta si arrojará los muebles como parte del trato o si bajará el precio un poco más, por lo que podría estar contento de tener un agente que se comunique en su nombre.
"Siempre es más difícil negociar con un amigo", dice Edward Kaminsky, uno de los principales agentes inmobiliarios del condado de Los Ángeles. “Si no tienes profesionales involucrados, puedes cometer un error que te puede costar más adelante”.
Kaminsky dice que para una transacción entre amigos, está dispuesto a discutir un descuento de comisión o incluso una tarifa fija.
Un agente no necesitará ofrecer su nivel completo de servicio para incluir letreros de jardín, marketing digital y fotografía profesional, pero puede actuar como un intermediario neutral para evitar tensiones o incomodidades durante las negociaciones.
Encuentra un agente para coordinar una venta entre amigos
"Siempre es más difícil negociar con un amigo", dice Edward Kaminsky, uno de los principales agentes inmobiliarios del condado de Los Ángeles. HomeLight puede ayudarlo a conectarse con un agente calificado para ayudarlo.
Un agente también puede ayudarlo a determinar el valor justo de mercado de la vivienda o encontrar un tasador para que no venda su propiedad sin querer con un descuento.
Si bien el vendedor y el comprador pueden contratar a su propio agente, algunos estados permiten que un agente represente a ambas partes.
"Los buenos agentes que entienden su doble responsabilidad fiduciaria con ambos clientes pueden caminar por esa línea de manera muy efectiva", dice Kaminsky. "Ayudan a los clientes a ahorrar dinero representando a ambas partes y con un descuento preestablecido".
No: Contratar al mismo abogado
No todos los estados requieren que contrate a un abogado de bienes raíces para comprar o vender bienes raíces, pero casi siempre es recomendable obtener representación legal en una venta entre partes con una relación preexistente.
Esto es cierto ya sea que decida o no trabajar con un agente de bienes raíces. Si bien un agente será más práctico para coordinar la transacción y ayudarlo a decidir un precio, brindar asesoramiento legal está fuera del alcance de los servicios de un agente.
Si bien algunos abogados pueden ofrecer manejar todo el trato, casas en venta la ruta de menor riesgo será que usted y su amigo contraten abogados separados para proteger sus intereses individuales.
Si la relación con su amigo alguna vez se agria, probablemente se alegrará de no haber compartido un abogado en el futuro.
Hacer: Considere las implicaciones fiscales de vender por debajo del valor de mercado
Vender una casa a un amigo es un ejemplo de una transacción sin condiciones de plena competencia, un arreglo que puede llevar a las partes a hacer un acuerdo que difiere de los términos típicos del mercado. (Esto contrasta con una transacción de plena competencia, donde las partes que hacen negocios no están afiliadas y actúan en su propio interés).
Las transacciones que no son de plena competencia son legales, pero pueden crear un mayor riesgo de fraude y requieren una asignación de impuestos correcta. Pueden estar sujetos a un mayor escrutinio y desencadenar un evento fiscal para cualquiera de las partes.
Por ejemplo, si le ofrece a su amigo un descuento en su casa, intencionalmente o no, puede considerarse un "regalo de capital" sujeto a impuestos sobre donaciones.
Como se describe en la Publicación 709 del IRS, generalmente puede dar hasta $ 16,000 en valor a tantas personas como desee en 2022, o $ 32,000 si está casado y presenta una declaración conjunta, sin tener que informar esos obsequios al IRS.
Si el monto de la donación excede esa pauta, debe informarse para que pueda restarse de su límite de exención de por vida de $12.06 millones en donaciones. Los montos de los obsequios que eventualmente excedan el umbral de exclusión de $12.06 millones se gravan a una tasa que oscila entre el 18 % y el 40 %.
Por lo tanto, es mejor determinar cuánto vale la casa, ya sea a través del análisis de mercado comparativo de un agente de bienes raíces o, más formalmente, mediante una tasación profesional. De esa manera, puede proporcionar documentación a su asesor fiscal para determinar si hizo una donación de capital a su amigo.
No: Sea indulgente con el paso de aprobación previa
Si su amigo planea pagar su casa en efectivo, entonces querrá que su abogado verifique la prueba de los fondos.
Sin embargo, si su amigo tiene la intención de financiar su compra, debe obtener la aprobación previa de un prestamista por el monto del préstamo apropiado antes de considerarlo un comprador serio.
Tener una aprobación previa puede salvarlo de la frustración de pasar por una inspección de la casa y procesos de tasación solo para descubrir que su amigo no puede obtener una hipoteca (aunque la aprobación previa no es una garantía para prestar, y el financiamiento aún puede fracasar).
Por lo general, una aprobación previa se puede completar en unas pocas horas o unos pocos días e implica verificar los ingresos, el crédito y las obligaciones de deuda mensuales del prestatario como una proporción de los ingresos.
Es probable que su amigo deba dar este paso para hacer un recorrido o hacer una oferta por la casa de un extraño, y no es un paso que deba omitir, incluso si tiene mucha confianza en que su amigo calificará para los fondos que necesita.
Hacer: Piense cuidadosamente en el precio
Kaminsky dice que las negociaciones de precios entre amigos pueden ir en cualquier dirección: "Hay personas que buscan sacar cada centavo de la venta de una propiedad y eso se vuelve más importante que cualquier otra cosa, más importante que el amigo. Otros que son extremadamente generosos y están dispuestos a reducir el precio en miles de dólares".
Obtenga una estimación del valor de su casa en línea
No importa de qué lado del espectro se encuentre, considere comenzar el proceso de fijación de precios con el Estimador de valor de la vivienda de HomeLight, que utiliza datos disponibles públicamente, registros de ventas recientes y el precio de venta más reciente de su vivienda para proporcionar una estimación preliminar del valor en menos de dos minutos..
Esto puede ayudarlo a orientarse con los valores de mercado actuales en su área y ser un buen punto de partida para determinar su rango de precios.
Averigüe cuánto vale su casa
Antes de vender su casa a un amigo, obtenga una estimación preliminar del valor de la casa de HomeLight.
Use otras herramientas como un CMA y una evaluación
Si contrata a un agente de bienes raíces, incluirá un análisis comparativo de mercado (CMA) como parte de sus servicios. Un CMA analiza los precios de venta de casas cercanas con características similares a las suyas, luego hace ajustes en dólares en función de las diferencias competitivas para proporcionar una recomendación de precios.
El CMA es más detallado que una estimación en línea y puede tener en cuenta matices como actualizaciones recientes, atractivo exterior y problemas como el ruido de la carretera. También es recomendable obtener una tasación de la vivienda para tener un registro oficial de lo que valía su casa cuando se la vendió a un amigo.
Sopesar los pros y los contras de un descuento
Es la naturaleza humana querer ayudar a un amigo. Pero vender por debajo del valor de mercado no es una decisión que deba tomarse a la ligera. Una casa es a menudo el activo más valioso de una persona. Sin mencionar que vender una casa conlleva sus propios gastos, incluidos los honorarios de liquidación, los honorarios de abogados y los impuestos de transferencia.
Si está seguro de que no se arrepentirá de ofrecer un descuento, entonces no hay nada de malo en ello, y debe asegurarse de presentar la documentación correcta con respecto a la donación de capital, si corresponde. De lo contrario, reconozca que el precio podría ser un punto de discordia y difícil de negociar con un amigo.
A lo largo de los años, Kaminsky ha visto a los vendedores conciliar su necesidad de ayudar a un amigo y recibir un precio de venta justo de manera creativa. "Encuentro que los vendedores están dispuestos a hacer descuentos al nivel que no le están pagando a un agente de bienes raíces", dice Kaminsky. "El vendedor puede decir: 'Te daré un 2 % de descuento porque obtengo un 2 % de descuento en la comisión'. Entonces, todos estamos felices'".
No: Olvídese de borrar el título
Debe limpiar el título, en otras palabras, demostrar la propiedad sin reclamos adicionales (o "gravámenes" sobre) la propiedad, antes de poder vender una casa a cualquier persona, incluido su amigo.
Una compañía de títulos o un abogado de bienes raíces llevará a cabo lo que se llama una búsqueda de título como un paso en el período de diligencia debida de la compra de una vivienda. Una búsqueda de título es una evaluación integral de registros, fuentes y documentos para identificar toda la información de título relevante y disponible sobre una propiedad en particular.
Si la búsqueda del título descubre problemas como dinero adeudado para un proyecto de remodelación de la casa (llamado "embargo del mecánico" en algunos estados), impuestos no pagados o gravámenes de manutención infantil, esos problemas deberán resolverse antes de que la venta pueda seguir adelante.
Los datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios informan que los problemas de títulos y escrituras representan el 10 % de los retrasos en el cierre. Debido a que los problemas de títulos pueden tomar mucho tiempo para resolverse, a menudo se recomienda una búsqueda preliminar de títulos.
Hacer: Plan para la inspección y tasación de la vivienda del comprador
La mayoría de los compradores optan por que se inspeccione la casa antes del cierre. Y si su amigo está usando una hipoteca para comprar la casa, el prestamista requerirá una tasación para determinar la cantidad de fondos que está dispuesto a proporcionar.
Incluso si tu amigo quiere renunciar a la inspección, probablemente sea mejor hacer lo difícil y declinar cortésmente. Es extremadamente importante que un inspector evalúe su casa en busca de problemas importantes o riesgos de seguridad. Una evaluación exhaustiva empodera a ambas partes para que se sientan seguros de que no hay problemas ocultos ni agendas para avanzar.
Hasta ahora, vender su casa a amigos le ha permitido evitar el trabajo de preparación que implican las exhibiciones. Pero ahora, debe prepararse para la tasación de la vivienda limpiando el jardín, retocando la pintura y limpiando a fondo el interior. Estos simples esfuerzos pueden ayudar a mostrarle al tasador que ha cuidado bien la casa. Despejar el desorden le permite al tasador acceder fácilmente a las partes de la casa que necesita ver para formarse una opinión de valor.
No: Asuma un trato especial en las negociaciones de inspección
Incluso si usted y su amigo acordaron un precio, la inspección de la casa abre la puerta para futuras negociaciones.
Ahora no es el momento de ofrecer favores o pedirle al comprador un trato especial. Mientras negocia, considere cada solicitud como lo haría si tuviera compradores anónimos, y espere que ellos hagan lo mismo.
Tienen la capacidad, como cualquier comprador, de solicitarle que repare cualquier problema relacionado con daños por agua, problemas estructurales, techos viejos o dañados, sistemas eléctricos, problemas de plomería o problemas con el sistema HVAC, o esencialmente cualquier cosa que represente un riesgo de seguridad.
Como vendedor, no está obligado a realizar ninguna reparación, aunque problemas importantes como los mencionados anteriormente pueden afectar la capacidad del comprador para garantizar su préstamo. Cuando se trata de eso, puede optar por abordar las cosas grandes pero rechazar cualquier solicitud de reparación para corregir imperfecciones cosméticas o proyectos pequeños de menos de $ 100.
"Es importante comprender lo que legalmente debe proporcionar al comprador, ya sea que sean sus amigos o no", dice Kaminsky. "Quieres protegerte como vendedor y no quieres arruinar su amistad".
Hacer: obtener todo por escrito
¿Estuvo de acuerdo en dejar la lavadora y la secadora para los compradores, pero planea llevarse la estufa porque es una estufa Viking de seis quemadores de $5,000? ¿Llevas tu equipo de piscina contigo a tu nueva casa?
¿Estuvo de acuerdo en ofrecer un precio de descuento de $ 1,000 para arreglar el camino de entrada, pero no planea repararlo antes de irse?
¿Le pidió a su amigo una extensión de dos días después del cierre para tener más tiempo para mudarse?
Un acuerdo verbal no significa nada. Asegúrese de documentar el más mínimo detalle en el contrato.
No: se preocupe por tener que intercambiar sus detalles financieros, se mantendrá privado
A medida que su amigo lo actualice sobre el proceso de preaprobación de la hipoteca, es posible que le preocupe que TMFI vea demasiada información financiera.
Sin embargo, Ruth Wordelman, una de las mejores agentes de ventas en Colorado Springs, dice que no hay que preocuparse por la divulgación de información financiera confidencial entre amigos. El proceso no es diferente que si estuviera vendiendo su casa a alguien que no conoce.
"Aparte de una carta de aprobación previa, el vendedor no ve el panorama financiero completo del comprador", dice Wordelman, quien también es abogado licenciado en bienes raíces. "Todo lo que ven son las cifras finales de lo que les cobran los prestamistas".
Al consultar con un profesional, se asegurará de que la información financiera que usted y su amigo intercambien sea mínima y estrictamente comercial.
Hacer: Sea transparente sobre su relación con el comprador en todo momento
Revelar, revelar, revelar.
Cualquier persona que contrate para ayudarlo a vender su casa debe saber que está trabajando con un amigo, para que ese profesional pueda asegurarse de que el trato sea justo y legal para todos los involucrados.
El prestamista del comprador junto con su abogado de bienes raíces, corredor de transacciones o agente de bienes raíces deben saber acerca de la relación.
Si su amigo está adquiriendo una hipoteca a través de la Administración Federal de Vivienda, también debe completar un formulario de Certificación de Identidad de Interés de la FHA. Una de las preguntas se refiere a la relación entre usted y el comprador.
Vende tu casa, quédate con tu amigo
Si bien puede ser contradictorio, dice Kaminsky, "tratar la venta como una transacción sin amigos es su mejor oportunidad de un cierre cómodo y sin problemas, y de conservar su amistad".
Haga el trato correctamente y podría mantener una amistad fabulosa, obtener un precio justo por su casa y evitar mucho del trabajo que normalmente haría para vender una casa en el proceso. No hay nada mejor que eso, excepto tal vez una invitación para una estadía de fin de semana en la hermosa casa nueva de su amigo.
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