¿Qué tan pronto puedo vender mi casa después de la compra?

En este articulo:

Razones por las que los propietarios venden antes de lo esperado ¿Qué tan pronto puede vender una casa después de comprarla sin perder dinero? Calcule qué tan pronto puede vender una casa después de comprarla Otras consecuencias de vender una casa antes de tiempo ¿Puede vender una casa dentro de los 6 meses de haberla comprado?

Podrías darte la vuelta y vender tu casa al día siguiente de comprarla; nadie te obliga a quedarte. Pero vender su casa poco después de comprarla puede significar perder dinero, perder oportunidades, enfrentar impuestos sobre las ganancias de capital o pagar multas por pago anticipado de la hipoteca.

El vendedor típico vive en su casa durante 15 años antes de ponerla a la venta, según el Informe de tendencias de vivienda del consumidor de Zillow Group. Una casa es la inversión financiera más grande de la mayoría de las personas, por lo que los propietarios tienden a quedarse el tiempo suficiente para obtener una equidad significativa. Pero la vida puede cambiar inesperadamente y es posible que deba mudarse antes de lo planeado.

Razones por las que los propietarios venden antes de lo esperado

A menos que sea un flipper profesional en el hogar, probablemente no estaba planeando venderlo poco después de la compra. Pero hay muchas razones por las que las personas terminan vendiendo dentro de un año o dos de la compra:

Reubicación de trabajo : es posible que deba mudarse por una oportunidad profesional o para acortar su viaje al trabajo.

Emergencia de salud : es posible que deba liberar capital para pagar facturas médicas o gastos de manutención.

Remordimiento del comprador : es posible que descubra que la casa que compró no es la adecuada.

Cambios en la familia: un nuevo miembro de la familia, los niños que se van a la universidad o la muerte de un familiar pueden hacer que las personas vendan y encuentren una casa mejor para sus necesidades.

Peaje financiero : el pago de su hipoteca puede ser demasiado alto o los impuestos sobre la propiedad aumentaron demasiado.

Mercado de vendedores populares : es posible que haya ganado capital rápidamente y desee aprovechar la oportunidad para obtener ganancias mientras pueda.

¿Qué tan pronto puede vender una casa después de comprarla sin perder dinero?

Técnicamente, puede vender en cualquier momento después del día de cierre. Pero, ¿es un movimiento financiero inteligente?

En promedio, vender en menos de un año elimina el beneficio financiero de ser propietario de una vivienda. No se trata solo de vender la casa por lo que pagó por ella. También deberá tener en cuenta los costos asociados con la compra, los costos asociados con la venta, el capital ganado o perdido y los gastos de mudanza.

Si los costos de venta son nuevos para usted, consulte la Calculadora de venta de viviendas para explorar los costos detallados típicos.

El horizonte de equilibrio

El horizonte de equilibrio es la cantidad de tiempo que tomaría comprar para tener más sentido financiero que alquilar, teniendo en cuenta todos los gastos que conlleva la compra de una casa.

Puede pensar que quedarse en casa por un corto tiempo significa que alquilar tiene más sentido. Pero dos años y tres meses es la cantidad de tiempo promedio que necesitaría para ser dueño de una casa de valor medio del país para acumular suficiente capital y/o pagar el saldo de su hipoteca lo suficiente como para que sea económicamente más rentable que alquilar una casa. apartamento típico.

El horizonte de equilibrio supone un pago inicial del 20 % y pagos mensuales de una hipoteca de tasa fija a 30 años a la tasa de interés actual para personas con calificaciones crediticias entre 680 y 740. La herramienta toma en consideración las tasas de apreciación del mercado actuales y esperadas para ayudar a determinar patrimonio ganado. También calcula impuestos, seguros, costos de cierre, mantenimiento e incluso tarifas de HOA para condominios, más el 8% de los costos de venta para obtener la ganancia de la venta.

Puede usar este horizonte de equilibrio como un buen indicador de qué tan pronto puede vender una casa después de comprarla sin perder dinero en la inversión, teniendo en cuenta que el horizonte varía según el lugar donde vive.

Por ejemplo, a partir de abril de 2019, el horizonte de equilibrio para el hogar típico en la ciudad de Seattle es de cuatro años y cuatro meses, mucho más que el promedio nacional. En Filadelfia, comprar se convierte en la opción financieramente más inteligente mucho más rápido, después de solo un año y 10 meses.

¿Cuándo te beneficia vender rápido?

A veces es posible obtener ganancias incluso si vende antes del horizonte de equilibrio de su área. Aquí hay algunos casos comunes:

Le dio la vuelta a la casa, haciendo renovaciones significativas en un corto período de tiempo para aumentar el valor de reventa de la casa. El valor de las viviendas en su vecindario se disparó inesperadamente, debido a un nuevo desarrollo en su área o a una gran empresa que se muda a las cercanías. Conseguiste un buen trato inicialmente. Si originalmente compró su casa como una ejecución hipotecaria o una venta corta y puede venderla en circunstancias normales, es posible que obtenga una ganancia.

Calcule cuánto tiempo puede vender una casa después de comprarla

Si bien puede vender en cualquier momento, generalmente es inteligente esperar al menos dos años antes de vender. Esto le da tiempo para (con suerte) ganar algo de capital para compensar sus gastos de cierre. Y al vivir en su hogar durante al menos dos años, puede excluir hasta $250,000 (o $500,000 si está casado) de las ganancias obtenidas en su venta de sus impuestos; hablaremos más adelante.

Por supuesto, hay momentos en los que simplemente no puede esperar dos años para vender. Si está en esta posición, primero haga los cálculos para poder anticipar cualquier pérdida potencial que tendrá. Conocer su resultado financiero con anticipación puede reducir el estrés y ayudarlo a tomar decisiones prácticas.

Obtenga el valor justo de mercado

Primero, averigüe a cuánto podrá vender para saber cuánto puede ganar o perder. Si está vendiendo por su cuenta, considere contratar a un tasador para que proporcione el valor de mercado de su casa. Si está trabajando con un agente de bienes raíces, debe ayudarlo a identificar el valor justo de mercado de su casa y sugerirle un precio de cotización, usando comparaciones de vecindario y análisis de mercado.

Reste los costos de cierre del precio de venta proyectado

Los costos de cierre pueden consumir gran parte de sus ganancias, especialmente cuando está comprando y revendiendo en un corto período de tiempo. Asegúrese de tener en cuenta los costos de cierre en la ecuación.

Costos de cierre del comprador

Los costos de cierre del comprador generalmente totalizan del 2% al 5% del precio de compra de su casa. Puede encontrar el monto total que pagó para comprar su casa mirando su declaración de liquidación. Tenga en cuenta que es común que los compradores pidan a los vendedores que cubran los costos de cierre como parte de las negociaciones, por lo que es posible que no haya pagado mucho cuando compró su casa.

Costos de cierre del vendedor

Los costos de cierre para los vendedores pueden sumar entre el 8% y el 10% del precio de venta. La mayor parte de este costo va a las comisiones. El vendedor generalmente paga tanto la comisión de su agente como al menos una parte de la comisión del agente del comprador, que en conjunto suman entre el 5 % y el 6 % del precio de venta. En una casa de $200,000, eso significa que sus costos de cierre pueden oscilar entre $16,000 y $20,000.

Los cargos más comunes incluyen:

Comisiones de agentes Seguro de título Tarifas de depósito en garantía Transferencia y/o impuesto especial Impuestos sobre la propiedad prorrateados Honorarios de HOA prorrateados Honorarios de abogados

Reste los costos de preparación del vendedor del precio de venta proyectado

Incluso si ha vivido en la casa por poco tiempo, es posible que deba hacer algunos trabajos de preparación antes de incluirla en la lista. Según la investigación de Zillow, casas en venta los vendedores que contratan profesionales para ayudarlos a prepararse para vender su casa gastan un promedio de $6,570. Esto incluye tareas como pintura, puesta en escena, limpieza de casas y alfombras, cuidado del césped y jardinería, y costos de mudanza local.

Reste el monto de liquidación de la hipoteca del precio de venta proyectado

Si ha sido dueño de su casa por menos de un año o dos, el monto de su liquidación no será significativamente menor que el monto que financió originalmente. Al comienzo de un préstamo, la mayor parte de cada pago mensual se destina a intereses, no al capital, por lo que no habrá realizado suficientes pagos para hacer mella en el capital de su préstamo.

A menos que haya realizado pagos de capital adicionales significativos todos los meses, es poco probable que los pagos de su hipoteca por sí solos cubran los costos de venta y le permitan alcanzar el punto de equilibrio. Si está buscando obtener ganancias, tendrá que contar con la cantidad que su propiedad ha aumentado de valor durante el tiempo que la posee.

Otras consecuencias de vender una vivienda antes de tiempo

Además de los altos costos de preparación y cierre, considere algunas consecuencias adicionales de vender poco después de comprar.

Impuestos sobre ganancias de capital

Si ha vivido en su casa durante al menos dos años y es su residencia principal, está exento de pagar impuestos sobre las ganancias de capital sobre las ganancias de su venta, hasta $250,000 para una persona o $500,000 para una pareja.

Pero si está vendiendo su residencia principal antes de haber vivido allí durante dos años, o al menos dos de los últimos cinco años, puede estar sujeto a impuestos sobre las ganancias de capital (por supuesto, los impuestos sobre las ganancias de capital solo se aplican si obtiene una ganancia ).

Las tasas del impuesto sobre las ganancias de capital varían según el tiempo que haya sido propietario de la vivienda y su categoría impositiva sobre la renta. Vale la pena señalar que si ha vivido en su casa por menos de dos años, hay algunos casos en los que puede estar exento de pagar impuestos sobre las ganancias de capital, como si se muda debido a un desastre natural, muerte o desempleo. Cada vez que tenga preguntas relacionadas con el impuesto sobre las ganancias de capital, asegúrese de consultar a su profesional de impuestos.

Multa por pago anticipado de hipoteca

Algunos prestamistas cobran una multa por pago anticipado si vende su casa dentro de un cierto período de tiempo después de la compra. Es una manera para que los prestamistas recuperen algunos de los pagos de intereses que no recibirán ya que usted está pagando su préstamo tan pronto. La cantidad que tendrá que pagar depende de los términos de su préstamo. Podría ser un porcentaje del saldo restante de su préstamo (generalmente entre el 2 % y el 5 %), un porcentaje del interés adeudado o una tasa fija.

La mayoría de los préstamos hoy en día no tienen multas por pago anticipado y nunca hay multas por pago anticipado en los préstamos de la FHA.

Percepción negativa del comprador

Dado que el historial de listados está disponible en sitios como Zillow y Trulia y en los sistemas MLS locales, los compradores y sus agentes pueden ver cuándo compró y cuánto pagó. Si está vendiendo menos de un año después de la compra, los compradores pueden preguntarse si hay algún problema con la casa o su ubicación.

Esta percepción negativa podría dar lugar a ofertas más bajas o menos, a menos que deje claro en el listado por qué está vendiendo (por ejemplo, "el vendedor debe mudarse").

¿Se puede vender una casa dentro de los 6 meses de haberla comprado?

Como se mencionó anteriormente, puede vender su casa cuando lo desee, pero es probable que pierda dinero si la vende dentro de los primeros seis meses de ser propietario. Aquí hay un ejemplo, usando cifras de la herramienta de calculadora de hipotecas y la calculadora de amortización de Zillow.

Cómo calcular sus ingresos netos después de 6 meses de ser propietario de una vivienda

La casa se compró por $200,000 en octubre de 2018. La casa fue propiedad durante seis meses. La casa se compró con un pago inicial del 20% ($40,000). Los costos de cierre para la compra fueron el 3% del precio de compra ($6,000). Financiado $160,000 a una tasa de interés de 4.5%, préstamo fijo a 30 años, por un pago mensual de $811. Capital de $1,276 ganado en los primeros seis meses del pago del principal de la hipoteca. Los costos de cierre al vender la casa fueron de alrededor de $20,000. La pérdida total es de $26,000 (costos de cierre de compra y venta combinados), combinados con $1,276 en capital ganado, para una pérdida neta de $24,724.

Eso significa que tendría que vender su casa por al menos $224,724 para cubrir los gastos, y aun así no recuperaría la cantidad gastada en pagos de intereses ($3,588 en tres meses), impuestos sobre la propiedad ($1,482 en seis meses) y seguro ($420 en seis meses). Tenga en cuenta que no los incluimos en el cálculo anterior, porque se habría incurrido en algunos de estos gastos si hubiera sido propietario o alquilado en otro lugar, en lugar de comprar cuando lo hizo.