¿Pagarán las renovaciones de su hogar?

Remodelar ciertas áreas de una casa unifamiliar es una excelente manera para que los propietarios agreguen mayor funcionalidad y belleza a una propiedad a expensas de otra persona. Al elegir el proyecto correcto para mejorar su espacio vital, una parte significativa del gasto puede transferirse a los futuros propietarios en forma de aumento del valor de la propiedad.

Conclusiones clave

– La remodelación puede aumentar el retorno de la inversión (ROI) de una casa. Las cubiertas de madera, el reemplazo de ventanas y las mejoras en la cocina y el baño tienden a generar los ROI más altos.
– Para la recuperación de costos, los proyectos de remodelación generalmente deben corregir un diseño o una falla estructural para recuperar el costo de la construcción.
– El costo de renovar las propiedades de alquiler se puede recuperar durante una venta, pero también con mayores tarifas de alquiler comandadas por casas actualizadas.
– Los préstamos con garantía hipotecaria son una forma de financiar proyectos de renovación, ya que permiten pagos de interés únicamente hasta que se vende la propiedad y se recuperan los costos.
– Uno de los mayores errores de reformar es mejorar una vivienda muy por encima de la media de las casas vecinas. Los precios de las casas tienden a reflejar los gustos de los compradores locales y la cantidad que están dispuestos a pagar.

Qué considerar antes de renovar

El retorno de la inversión (ROI) de cualquier proyecto de renovación dado está en función de las características del mercado local, la condición del mercado inmobiliario residencial cuando se vende la propiedad y la calidad del trabajo realizado. Históricamente y en promedio, ciertos proyectos, como la adición de una plataforma de madera, mejoras en la cocina y el baño, y el reemplazo de ventanas, han mostrado el mayor ROI independientemente de la ubicación de la propiedad o el estado del mercado inmobiliario residencial.

Las renovaciones más grandes no siempre son mejores, ya que gastar más no siempre garantiza una mayor creación de valor.

Sin embargo, a menos que el proyecto de remodelación esté diseñado para solucionar un problema estructural o una falla de diseño, es poco probable que un propietario gane más que el costo de la construcción. Si la recuperación de costos es una consideración tan importante como el mayor disfrute de la mejora de la propiedad, entonces los propietarios deben considerar los gustos de los posibles compradores al decidir qué proyectos seguir.

Para los inversionistas que remodelan una propiedad de alquiler, el costo de mejorarla puede recuperarse no solo en el momento de la venta, sino también a través del aumento de las tarifas de alquiler impuestas por las residencias renovadas.

Aún así, los propietarios deben tener cuidado con los proyectos que eligen completar, ya que las ganancias de valor potenciales solo se pueden realizar en la medida en que haya compradores dispuestos a pagar por las renovaciones. Y antes de que se pueda siquiera considerar el valor de las renovaciones, los inversores deben estar seguros de que cualquier nueva adición encajará en el espacio existente, algo con lo que el mejor software de diseño de viviendas puede ayudar.

Considere su ubicación

Al considerar cualquier tipo de proyecto, es esencial asegurarse de que las mejoras realizadas sean apropiadas para el tipo particular de vivienda y área de propiedad local. Un error que suelen cometer los propietarios de viviendas es mejorar sus viviendas muy por encima de la media de las casas vecinas. Los compradores se sienten atraídos por vecindarios particulares debido a los servicios ubicados cerca y porque las casas en esa área se venden dentro del rango de precios de ese comprador. Aunque una casa mejorada muy por encima de otras cercanas aún puede recibir el mismo nivel de interés en comparación con otras que se comercializan, es poco probable que obtenga una prima muy por encima del promedio simplemente debido a las mejoras adicionales.

Los agentes de bienes raíces sabrán cuándo los aumentos porcentuales del valor son más altos para las casas con precio promedio o por debajo del promedio en un vecindario determinado, y cuándo son más bajos para las casas con el precio más alto de sus respectivos mercados. Es durante estos períodos de mayor actividad económica y mayor demanda de bienes raíces que las mejoras tendrán el mayor impacto en el valor de mercado de una vivienda.

El tiempo también tendrá un impacto en la capacidad de una mejora para aumentar el valor de las propiedades. Hacer mejoras estructurales o de diseño, como adiciones a edificios o acabados de espacios en bruto, agregará valor por un período de tiempo más prolongado que, por ejemplo, actualizaciones en cocinas y baños o mejoras tecnológicas, como nuevos sistemas de aire acondicionado, porque estos últimos tienden a volverse obsoletos. tiempo extraordinario.

La ubicación geográfica también tendrá un gran impacto en el retorno de la inversión más rápido o más grande de los proyectos. Por ejemplo, el tiempo de mantenimiento y el costo de las piscinas enterradas dificultan la recuperación del costo de instalación y, en algunos casos, reducen el valor total de una casa. Sin embargo, este puede no ser el caso en las regiones del sur de los EE. UU. , donde los períodos prolongados de clima extremadamente caluroso hacen que las piscinas sean una adición valiosa para algunos propietarios.

Cómo puede ayudar el gobierno

Debido a que el interés de la hipoteca es deducible de los impuestos sobre la renta, el Tío Sam puede ayudar a subsidiar las mejoras del hogar, lo que hace que el costo de la construcción sea aún menos oneroso para los propietarios.

Para los menos reacios al riesgo, los propietarios que han acumulado un capital adecuado en sus viviendas pueden utilizar instrumentos financieros, como un refinanciamiento con retiro de efectivo o un préstamo con garantía hipotecaria, para financiar sus proyectos de construcción. Con estos métodos, el único efectivo necesario para completar los proyectos planificados serían los pagos de intereses para mantener los préstamos, casas en venta que en la mayoría de los casos son deducibles de impuestos. El principal se puede devolver cuando la propiedad se vende finalmente.

Proyecto de retorno de la inversión

La razón principal para emprender cualquier proyecto de remodelación de una casa como propietario-inquilino es el placer que se recibe al vivir en una casa renovada. Para aquellos que también esperan beneficiarse de una remodelación, hay varias fuentes que ofrecen información sobre la recuperación esperada en proyectos específicos. Por ejemplo, la revista REALTOR® publica un informe anual de "Costo frente a valor" que compara el costo de los proyectos de remodelación comunes y muestra la recuperación que los propietarios pueden esperar. Estas estimaciones de recuperación de la inversión se basan en los fundamentos del mercado inmobiliario residencial en ese momento, así como en el costo promedio de construcción.

La Tabla 1 contiene estimaciones promedio nacionales, pero los propietarios pueden encontrar información más específica en Remodeling Online, que ofrece las mismas estimaciones para diferentes áreas geográficas de los EE. UU. mayor probabilidad de devolver una gran parte del costo del proyecto a la venta. Los diferenciales en las recuperaciones promedio se explican por el alcance y la calidad del trabajo realizado, y los proyectos más pequeños y menos útiles se encuentran en el extremo inferior del rango.

Fuente: Remodelación en línea

Las mejoras, como la remodelación de oficinas y dormitorios, tuvieron los mayores rangos de recuperación, del 50 al 70%. La gran diferencia se debe a las diferencias en el tamaño de las renovaciones y la importancia que tiene la habitación en el diseño general de la casa, como el dormitorio de invitados frente a la suite principal.

La línea de fondo

Al contemplar cualquier proyecto de remodelación, los propietarios deben considerar el valor que recibirán del proyecto sobre cualquier recuperación de costos que pueda estar disponible de una venta. Sin embargo, al contemplar dos cambios igualmente útiles, los propietarios deben investigar las guías locales de bienes raíces para determinar qué proyectos tienen más probabilidades de pagar por sí mismos. Recuerde que más grande no siempre es mejor, y gastar más no siempre garantiza un mayor grado de creación de valor. Los precios de las casas siempre reflejarán los gustos de los compradores de propiedades locales y las cantidades que esos compradores están dispuestos a pagar en un vecindario o subdivisión en particular.