¿Qué hace que aumente el valor de su propiedad?

Si es dueño de una casa o está considerando comprar o vender una casa, es posible que se pregunte qué hace que aumente el valor de la propiedad. Bloomberg afirma que el reciente aumento en el valor de las propiedades en los EE. UU. se puede atribuir a la oferta y la demanda. Y con razón, pero muchos más factores hacen que los valores de mercado suban y, en última instancia, determinen cuánto beneficio se puede obtener de una venta.

Un aumento en el valor de la propiedad se llama apreciación. La apreciación surge de un collage de factores que se influyen entre sí y, en última instancia, se unen para impulsar los valores.

En este artículo, discutimos los factores que hacen que el valor de la propiedad aumente con el tiempo y cómo obtener una estimación del valor de la vivienda. Éstos incluyen:

Ubicación Oferta y demanda Complementos inmobiliarios Tamaño y espacio utilizable de su hogar Edad y condición de su hogar Mejoras y actualizaciones Reglamentos de zonificación Tasas de interés Una economía saludable Política Desastres Cambios generacionalesPara brindarle la información más experta, hablamos con Diana Benson, propietaria y operadora de Benson Appraisals en Gilbert, Arizona, Carrie Freeman, una importante agente de Seattle con más de 17 años de experiencia, y la principal agente Victoria Lance del Rains Team en Georgia..

1. Ubicación, ubicación, ubicación

Ha escuchado que la ubicación es el factor más importante en el valor de la vivienda. Pero ¿qué significa esto?

Según Benson, una casa en realidad no se aprecia en valor. De hecho, las características físicas de una casa tienden a depreciarse a medida que envejecen. Es la propiedad en sí la que se aprecia. Por eso la ubicación es clave. Y hay una serie de cosas que afectan si la ubicación ayuda o perjudica los valores de la propiedad.

Mejora de la comunidad. Históricamente, las casas en ubicaciones urbanas cercanas a empleadores, restaurantes, tiendas y recreación tienen un alto valor. Las mejoras en la comunidad y el vecindario, como el desarrollo de restaurantes, parques o transporte público, pueden afectar positivamente el valor de la vivienda.

Las mejoras comunitarias que incluyen el desarrollo de senderos naturales también aumentan el valor de las viviendas. La investigación realizada por la Universidad de Washington sugiere que las casas adyacentes a parques naturales y espacios abiertos tienen un valor entre un 8 % y un 20 % más alto que las propiedades comparables, y el aumento del valor se reduce a casi cero para las casas ubicadas a media milla de distancia.

Por ejemplo, el Plan de Mejoras de Capital de $425 millones de Gilbert ha resultado en un aumento fenomenal en el valor de las viviendas con el desarrollo de calles, parques e infraestructura de agua, lo que trajo varios restaurantes, tiendas y otros negocios nuevos al área. Si bien parte de este aumento se puede atribuir a la actual escasez de viviendas, Gilbert está en los titulares de Arizona como el lugar para vivir. A unas 30 millas de Phoenix, el pequeño municipio es una metrópolis en auge y recientemente ocupó el puesto número 5 en el mercado inmobiliario de la nación.

Demanda de viviendas rurales. Si bien el valor de las viviendas históricamente crece más rápido en las zonas urbanas, ha habido un aumento reciente en el valor de las viviendas rurales. El aumento de las opciones de educación y trabajo a distancia ha estimulado el valor de las viviendas en las comunidades rurales, ya que los compradores buscan más espacio para trabajar, relajarse y jugar.

"Estamos viendo una gran tendencia en las personas que se mudan fuera de la ciudad a [ubicaciones] que están a una hora o más de distancia. Están buscando un pequeño espacio, un patio para que jueguen los niños y más de una comunidad Eso ha aumentado la demanda y el valor de las propiedades fuera de la ciudad de una manera que no habíamos visto antes. Los precios fuera de la ciudad están aumentando mucho más rápido ahora que dentro de la ciudad", afirma Freeman, que trabaja con más de 68 % más viviendas unifamiliares que el agente promedio en su mercado de Seattle.

Disminución de las tasas de criminalidad.Además, las casas en vecindarios que tienen bajas tasas de criminalidad tienden a tener valores más altos. A medida que baja la tasa de criminalidad en un vecindario o comunidad, aumenta el valor de las viviendas. Según Forbes, debido a que los jóvenes corren mayor riesgo de conductas de riesgo, el envejecimiento demográfico del vecindario se puede atribuir a una disminución de la delincuencia.

Mejor rendimiento escolar. Los datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios revelan que el 26 % de los compradores de vivienda recientes se vieron influenciados por la calidad de su distrito escolar al seleccionar un vecindario. Entre los compradores de 30 a 39 años, ese porcentaje salta al 46 %, seguido de un aumento del 36 % en los compradores de 22 a 29 años.

Cuando un distrito escolar se desempeña bien, según las calificaciones otorgadas por el estado y las calificaciones de greatschools.org, la demanda de los compradores aumenta en los vecindarios ubicados en la zona de ese distrito, lo que aumenta el valor de las propiedades.

Ocasionalmente, el estado o el organismo responsable redibujará las zonas escolares, cambiando las comunidades a nuevas escuelas o redistribuyéndolas entre las escuelas existentes. Las viviendas reasignadas a escuelas de mayor rendimiento pueden experimentar un aumento en el valor de la propiedad a medida que el vecindario se vuelve más deseable para los compradores.

Comunidades de Propietarios. Las estadísticas muestran que las propiedades que están reguladas por asociaciones de propietarios (HOA) tienen valores de propiedad entre un 5 y un 6 % más altos que las propiedades similares que no son HOA. Las reglas y restricciones de la HOA son conocidas por embellecer y mantener los vecindarios, mejorar la calidad de vida y proteger los valores de las propiedades. Por esta razón, cuando las HOA se incorporan a los vecindarios existentes, el valor de las viviendas aumenta.

Preservación histórica. Contrariamente a la creencia popular, la preservación histórica también puede mejorar el valor de una casa, a pesar del potencial reducido de renovación. Según PlaceEconomics, entre 2000 y 2008, el valor de las viviendas en Raleigh, Carolina del Norte, aumentó un 49 %, mientras que el valor de las viviendas en los distritos históricos de Raleigh aumentó entre un 84 % y un 111 %.

2. Oferta y demanda

Como hemos visto recientemente, la oferta y la demanda tienen un efecto importante en el mercado inmobiliario. En pocas palabras, a medida que disminuye la oferta de viviendas, lo que crea una escasez de inventario, el valor de las viviendas aumenta.

Una escasez de inventario de bienes raíces significa que hay menos vendedores que compradores.

Para complicar las cosas, también hay escasez de materiales de construcción y mano de obra calificada necesaria para construir nuevas viviendas. La reciente escasez de inventario de bienes raíces ha fortalecido el valor de mercado de las viviendas en todo el país. A medida que la baja oferta de casas en venta satisface la fuerte demanda de los compradores, los compradores compiten en guerras de ofertas para asegurar una casa del inventario limitado, aumentando el valor de las propiedades.

"Las comunidades normalmente tendrán de 15 a 20 casas a la venta y, en este momento, solo hay cuatro. Entonces, si alguna de ellas es deseable, el propietario obtendrá el mejor precio por esa casa", comparte Lance.

3. Compensaciones de bienes raíces

A medida que aumentan los precios de venta de propiedades comparables (conocidas como ventajas inmobiliarias) en su comunidad, el valor de su propiedad también aumenta. Las compensaciones de bienes raíces son propiedades en su vecindario que tienen una edad, pies cuadrados, materiales, características y condiciones similares a los de su hogar. Los tasadores y los agentes inmobiliarios utilizan las compensaciones como parte de su proceso para determinar el valor de la propiedad o el precio de cotización.

Cuando ocurren guerras de ofertas en un vecindario, las casas se venden a precios más altos que los precios de venta anteriores de casas similares. Esto permite a los vendedores listar sus casas a precios más altos y lograr precios de venta aún más altos si continúan las guerras de ofertas.

Lance llama a este efecto dominó "empujar el precio", reflexionando sobre su experiencia reciente durante el mercado de vendedores calientes del verano de 2020:

"Vendí una casa en $ 368,000, luego el mismo plano de planta terminó vendiéndose en $ 385,000. Y acabo de asistir a una cita de listado la semana pasada, el mismo plano de planta, la misma comunidad, estaba en una calle lateral que es un poco más deseable. y les dije que lo pusieran en venta en $400,000".

En este ejemplo, si la primera casa, que estaba listada en $368,000, hubiera sido listada unos meses después, el valor de su propiedad habría aumentado, posiblemente vendiéndose en $390,000 o más, debido a las ventas comparativas.

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4. Tamaño y espacio útil de tu vivienda

Cuanto mayor sea la superficie útil utilizable, mayor será el valor de la vivienda a los ojos de los tasadores y compradores. Según Benson, el espacio utilizable se define como el espacio habitable y, en algunos lugares, el espacio habitable con calefacción. Los pies cuadrados de sótanos y áticos terminados generalmente no se incluyen en el espacio utilizable.

¡Pero no descarte esos espacios agregados como valor agregado todavía! Si amplía los pies cuadrados de su casa con una adición a la casa, un ático terminado o un sótano, el valor de su propiedad mejora en diversos grados. Especialmente si ese espacio adicional se puede utilizar para una oficina en casa.

"Aquí en el área de Seattle, nueve de cada 10 compradores de vivienda son trabajadores tecnológicos remotos que trabajan para Google, Amazon, Microsoft y buscan casas con espacio de oficina adicional", dice Freeman.

Además del espacio utilizable, las adiciones a la vivienda que incluyen unidades de vivienda accesorias (ADU) o suites para suegra pueden aumentar el valor de una vivienda hasta en un 38 %. Freeman sugiere que las ADU tienen una mayor demanda después de la pandemia a medida que las familias abren sus hogares a padres ancianos e hijos adultos. El potencial de ingresos adicionales es un incentivo adicional para los compradores de vivienda.

5. Antigüedad y estado de su vivienda

Debido a que las características físicas de su casa se devalúan, una casa más nueva tendrá un valor más alto que una casa más antigua. Los tasadores de viviendas califican la condición de su hogar según la cantidad y el grado de las reparaciones requeridas. Benson indica que una casa antigua bien mantenida con una base sólida y una estructura y sistemas funcionales también tendrá un valor más alto.

Los compradores, en particular, deben tomar nota de la edad de su hogar en función de la calidad y el diseño de los materiales y accesorios, como los accesorios, los azulejos y las características de eficiencia energética. Cuando mantiene su hogar desde un punto de vista estructural y estético, mejora el valor de su propiedad.